別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新十津川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新十津川 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　更科　慎一   TEL.

鑑定評価額 1,860,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 樺戸郡新十津川町字中央１８番１０ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東22m国道 水道、下水 滝川 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 滝川駅南西方 4.2km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既存の商業地として衰退傾向にあり、店舗の閉鎖が目立つ。住宅地の価格水準に近づきつつあり、今後もこの傾 向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新十津川町内の商業地一円である。需要者は小売店舗等の経営を目的とする個人事業者及び法人である。 町内の商業施設は日用品、食料品を扱う小売店舗が中心であり、町勢の衰退による購買力の低下に加え、滝川市への顧 客の流出から商況が低迷している。商業地の需要は低く、商業地の土地取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は 見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小売店舗、銀行等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、賃貸の店舗等は見られず、自用目的の取引が中 心で賃貸市場が形成されている状況にはない。したがって、収益価格の試算は行わなかった。鑑定評価額の決定は実際 の取引事例を基に試算された比準価格を標準とし、不動産市場の動向、価格の推移、他の公示地との均衡等を勘案して 上記のとおりとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏を中心に地価の上昇傾向が見られるが 、人口減・高齢化が進むその他の市町村の不 動産需要は弱含みの状態が続いている。 地域に特段の変化は見られないが、人口の減 少等による消費の落ち込みから商業地の地価 は下落を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％