鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長沼 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１３６１４２８ -111003	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	南東9m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	１２２１３６１４２８ -111008	夕張郡長沼町		建付地	（　）	不整形	南西9m町道、北東9m、二方路		（都）１低専 (40,60)
c	１２２１３６１４２８ -111002	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	北東8m町道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	１２１１３６１４２８ -591003	夕張郡長沼町		更地	（　）	長方形	南西11m町道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,467	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,467	100 [ 98.0]	10,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,700
b	(　 ) 7,221	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	7,601	100 [ 95.0]	8,001		8,000
c	(　 ) 8,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,470	100 [ 99.0]	8,556		8,560
d	(　 ) 12,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,867	100 [ 103.0]	12,492		12,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,800 円／㎡]

長沼 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,864,460	414,038	1,450,422	1,379,560	70,862	（　0.9689） 68,658	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,373,160 円　　　　（　 6,940 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長沼 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.50	Ｗ2	147.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

テラスハウスタイプ、３ＬＤＫ（約７４㎡）×２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種同規模の建物と比較して標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	73.30	100.0	73.30	1,089	79,824	1.0	79,824
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	74.50	100.0	74.50	1,122	83,589	1.0	83,589
							0.0	0
～

～

～

計		147.80	100.0	147.80		163,413		163,413
								0

⑨年額支払賃料	163,413 円　×　12ヶ月　＝　 1,960,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,960,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,862,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	163,413 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,864,460 円　　　　（　 9,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１３６５４２８　　　　-111001	997 ( 996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	997	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,090 円/㎡　月額支払賃料（　 1,089 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１９１３６５４２８　　　　-591002	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長沼 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,800 円	18,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	78,438 円	1,960,956　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,600 円	18,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,600 円	18,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 414,038 円　（　　　　　　 2,091 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,379,560 円（　　　　　 6,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,864,460 円
②総費用	414,038 円
③純収益　①－②	1,450,422 円
④建物等に帰属する純収益	1,379,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	70,862 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,373,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,940 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
長沼 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長沼 -1

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　石川　雅啓

TEL.

鑑定評価額

1,920,000 円

１㎡当たりの価格

9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	夕張郡長沼町宮下１丁目７６９番２７｢宮下１－３－１７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートも見られる既成住宅地域	南西9m町道	水道、下水	由仁 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９ｍ町道

交通

施設

由仁駅西方

7.5km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定し、今後も閑静な環境を維持するものと思料されるが、当町の一般
的な地価動向から地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,960 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長沼町全域の住宅地域。需要者は町内の居住者が大半である。人口は令和３年１０月末で、令和２年と比
較して約１．８％の減少で、長沼町も「長沼町空き家バンク」、「住宅リフォーム助成制度」、「町内就業者定住促進
家賃助成事業」など積極的施策を講じている。また主要産業である農業に対しても「担い手確保・経営強化支援事業」
があり補助金交付がなされている。そのため、不動産需要に大きな減退は見られていないと考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般戸建住宅が主であり、共同住宅を想定したが、建築費に見合う賃料のバランスが悪く総収益と費用の関係から収益
価格は低く求められた。鑑定評価額の決定にあたっては実際の取引を重視した比準価格が不動産の経済価値を適正に反
映していると判断し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に長沼町における人口動向及び一般不動産取引状況、町
内の標準地等の価格動向を検討し、収益価格を参考に留めて、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は少ないま
でも、地域経済の停滞、雇用不安による買い
控え、人口減等により、宅地需要は弱含みで
ある。

格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受
けて、買い手主導の不動産取引が行われ、地
価の下落傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長沼 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３６１４２８ -591004	夕張郡長沼町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m町道、北東9m、角地		（都）１低専 (50,60)
b	１２１１３６１４２８ -591002	夕張郡長沼町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m町道、北西9m、角地		（都）１低専 (50,60)
c	１２２１３６１４２８ -111007	夕張郡長沼町		建付地	（　）	長方形	北東9m町道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
d	２２１１３６１４２８ -591016	夕張郡長沼町		更地	（　）	長方形	北西31m国道、南西9m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,561	100 [ 96.9]	9,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	9,870
b	(　 ) 9,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,405	100 [ 95.0]	9,900		9,900
c	(　 ) 10,186	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,186	100 [ 95.0]	10,722		10,700
d	(　 ) 9,273	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	8,877	100 [ 102.0]	8,703		8,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,700 円／㎡]

長沼 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,904,662	415,765	1,488,897	1,417,780	71,117	（　0.9689） 68,905	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,378,100 円　　　　（　 6,960 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長沼 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.50	Ｗ2	147.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：町道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネットタイプ２ＬＤＫ＋納戸の２世帯２階建アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

木造の２階建アパートとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.30	100.0	73.30	1,059	77,625	1.0	77,625
							0.0	0
2～ 2	住宅	74.50	100.0	74.50	1,079	80,386	0.0	0
							0.0	0
～

～

～

計		147.80	100.0	147.80		158,011		77,625
								0

⑨年額支払賃料	158,011 円　×　12ヶ月　＝　 1,896,132 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,896,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 100,207 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,903,925 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,904,662 円　　　　（　 9,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１９１３４５４２８　　　　-591002	946 ( 945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	946	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,059 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１９１３４５４２８　　　　-591004	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,268
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長沼 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,165 円	2,004,132　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 185,600 円	18,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	18,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 415,765 円　（　　　　　　 2,100 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 147.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0855 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,417,780 円（　　　　　 7,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,904,662 円
②総費用	415,765 円
③純収益　①－②	1,488,897 円
④建物等に帰属する純収益	1,417,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,378,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,960 円／㎡）