別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈井江 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈井江 5-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 980,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡奈井江町字奈井江町４２番１ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ3 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の国道沿い商 業地域 西27m国道 水道、下水 奈井江 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 ＪＲ奈井江駅西方 150m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 新規に店舗を開設する動きは殆どなく、空き店舗が目立ち、商業地として衰退化が進行している。今後も地価は 下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈井江町市街地内の商業地域及び住商混在地域一円と把握する。需要者の中心は、奈井江町内の個 人事業者等である。人口減少や他都市の郊外型店舗への顧客の流出等から商況は厳しく、閉鎖店舗も目立つ状況である 。国道沿いの旧来からの商業地で、駐車場が整備されていないこともあり需要は極めて弱い。需要の中心となる価格帯 は取引自体が少ないことと、古家付きの事情含み取引が多いことから、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は国道沿いの商業地域であるが、閉鎖店舗が目立ち、賃貸需要は殆ど見込めない。よって、収益性からの価格 接近は困難な状況と判断し、収益還元法は非適用とした。他方、比準価格は同じ国道沿いの取引事例を中心に試算価格 を査定しており、一定の規範性が認められる。鑑定評価額の決定にあたっては、地元精通者の意見、売物件の動向、昨 年価格からの検討を加えて、比準価格を妥当性と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業を主産業とする地域経済の低迷、人口減 少、高齢化の進行等により不動産需要の減少 が続いている。 人口の減少と顧客の流出で商況は停滞し、空 店舗や売希望物件が見受けられる状況に変化 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.2 ％  ％