別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈井江 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈井江 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 959,000 円  １㎡当たりの価格 3,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡奈井江町字奈井江５７５番８３ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北8m町道 水道、下水 奈井江 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ線東側の既成住宅地域 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 ＪＲ奈井江駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、高齢化の進行等により不動産需要は弱い状態が続いている。今後もこの傾向が転換する可能性は少な く、地価は下落基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈井江町市街地内に存する住宅地域一円と把握する。需要者は大半が奈井江町の居住者で、他市町 村からの需要は少ない。対象標準地は人気薄の地域内にあり、宅地需要は弱く、今後もこの傾向が続くものと予測する 。需要の中心となる価格帯は土地は１００万円未満の取引が多く見られ、中古の戸建住宅で１０００万円前後の取引が 大半を占めている。更地を購入して建物を新築するとういう動きはほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用が中心の戸建住宅地域であり、収益性からの価格接近には馴染まないと判断し、収益還元法は非適 用とした。他方、比準価格は地域分析等を十分に行い求めたものであり、地域の地価水準を反映した価格と認められる 。鑑定評価額の決定に際しては、地域の需給動向、昨年価格、代表標準地からの検討を加えた結果、比準価格をそのま ま採用することとして、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,500 円／㎡ [ 94.5] 100 100 [100.0] 100 [143.6] [100.0] 100 3,620  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業を主産業とする地域経済の低迷、人口減 少、高齢化の進行等により不動産需要の減少 が続いている。 新たな需要は少なく、空家も見られるなどで 、地域人口の減少が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.6 ％  ％