別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈井江 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈井江 -1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 2,710,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡奈井江町字奈井江町１９３番４１ ②地積 　(㎡) 417   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 空地 一般住宅等が建ち並 ぶ役場周辺の既成住 宅地域 西5.5m町道 水道、下水 奈井江 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部に近い既成住宅 地域 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 ＪＲ奈井江駅北西方 400m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、高齢化の進行等により不動産需要は弱い状態が続いている。今後もこの傾向が転換する可能性は少な く、地価は下落基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね奈井江町市街地内に存する住宅地域一円と把握する。需要者は大半が奈井江町の居住者で、他市町 村からの需要は少ない。奈井江町においては、定住促進政策等が行われているが「地域要因の将来予測」に記載した通 り住宅地に対する需要は弱く、今後もこの傾向は続くものと予測する。土地は概ね３００万円程度までが取引の中心で あるが、建物新築に向けた取引は少ない。中古住宅では１０００万円前後の取引が大半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用が中心の戸建住宅地域であり、収益性からの価格接近には馴染まないことから、収益還元法は非適 用とした。他方、比準価格はややバラツキのある査定価格について慎重に検討を加え求めた価格である。鑑定評価額の 決定に際しては、地域の不動産需給動向、昨年価格、代表標準地からの検討を加えた結果、比準価格をそのまま採用す ることとして、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美唄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,500 円／㎡ [ 94.5] 100 100 [100.0] 100 [ 84.6] [100.0] 100 6,140  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業を主産業とする地域経済の低迷、人口減 少、高齢化の進行等により不動産需要の減少 が続いている。 町の中心部に所在する便利な住宅地で、町内 での位置付けは上位であるが、上記要因を受 け、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％