別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南幌 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南幌 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　石川　雅啓   TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 6,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 空知郡南幌町北町５丁目１００２番１８７ ｢北町５－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西8m町道 水道、下水 江別 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 江別駅南東方 12.0km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当町の人口減少が続くなか、生産年齢人口の減少率は異常に高く、住宅地需要の低迷が続いており地価の下落が 続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね南幌町内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、町外からの転入者が稀であったが、みどり野団地の 販売状況が令和元年が２６区画、令和２年２３区画、令和３年３３区画（９月末）と販売件数が伸び、転入者も１９６ 人である。５年間の人口の変動率も▲５％と近隣町村より人口の下落率は低い。然しながら北海道の景気の低迷、高齢 化率の伸びなどから、みどり野団地の傾向を考慮しても町全体の不動産の需給バランスは緩やかな減少と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の状況を加味すると、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であり土地価格に見合った収益性が見込 めないため収益価格は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては実際の取引を重視した比準価格が不動産の経済価値を 適正に反映していると判断し、価格に影響の大きい人口動向及び北海道住宅供給公社の宅地の販売状況の推移、代表標 準地からの検討と過去の公示価格の価格動向を分析し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南幌 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 6,290  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は少ないま でも、地域経済の停滞、雇用不安による買い 控え、人口減等により、宅地需要は弱含みで ある。 格別の変動要因はなく、一般要因の影響を受 けて、買い手主導の不動産取引が行われ、地 価の下落傾向が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％