別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 古平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古平 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　坂井　愼一   TEL.

鑑定評価額 932,000 円  １㎡当たりの価格 4,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古平郡古平町大字浜町１８５番１６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西5.2m町道 水道、下水 余市 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦地に所在する区画整然と した住宅地 街 路 基準方位北、５．２ ｍ町道 交通 施設 ＪＲ余市駅　　　　　 北西方 17.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は東大通線背後、町内中心市街地にあり一般住宅が多い既成住宅地域。商業施設、公共機関にも近く利便性 良好。今後も同様な環境を維持すると予測。管内景気動向等から当面の地価は弱含み傾向で推移すると判断。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地に近い古平町内の住宅地域一円である。中心的な需要者は町内居住者が大半で他からの転入は 少ない。小売店舗・役場等に近く生活利便性は高いが、水産加工業の長期的衰退及び地元大手建設業者の破綻等により 町内経済が低迷を続け、人口の大幅減少、少子高齢化もあって宅地需要は減退し、コロナ禍以前より地価は弱含み傾向 で推移。需要の中心となる価格帯は、対象地と同規模の土地で百万円程度、中古住宅は条件により価格は様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は町内中心市街地の一角の住宅地に所在し、地域では利便性が良好で町内では人気の高い住宅地であるも、主と して戸建住宅が建ち並びアパート等の共同住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であり適切な収益事例の収集が困難であ るため、収益価格の査定は断念した。よって、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用 することとし、外の標準地との比較、地域の価格動向を勘案し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以前の後志管内景気動向は、インバ ウンドによる好況に沸いた一部地域を除き動 きは鈍かった。現時点でも、同様の傾向が持 続している。 町内中心市街地の一角に位置する当地は利便 性良好であるが、管内景気動向等から地価は 弱含み傾向で推移してきた。当面は同様な趨 勢が続くと予測。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％