別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 岩内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩内 -1 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 1,710,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩内郡岩内町字相生１７０番７ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東8m町道 水道、下水 小沢 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岩内町市街地の西側に位置す る住宅地域 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 小沢駅西方 16.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩内町西部に存する住宅地域で、商業施設が少ないことなどから利便性がやや劣る住宅地域として当面現状を維 持すると予測する。地価水準が低位になっており、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩内町西側の住宅地域一円である。中心市街地及び大型商業施設からやや遠く、生活利便性に見劣りがす ることから、人気のやや薄い住宅地域であり、地価は下落傾向で推移してきたが、底値圏に近づき横ばい傾向になって いくと予測する。主たる需要者は、岩内町在住の個人で比較的若年のファミリー層をはじめとする一次取得層が多い。 中心となる市場価格帯は、標準地と同規模程度の土地で１５０～２００万円程度と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、岩内町相生地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標 準地の周辺はアパートはほぼ見られず、自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法の適用を断念した。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩内 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [106.0] 100 [168.5] [103.0] 100 6,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩内町の不動産取引は新型コロナ前に比べ減 少しているが、相対的に人気の高い住宅地は 需要が堅調である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％