別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 共和 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   共和 -2 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　花井　尚彦   TEL.

鑑定評価額 2,510,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩内郡共和町老古美８３番５７ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7m町道 水道、下水 小沢 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岩内市街地に隣接する住宅地 域 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 小沢駅西方 13.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岩内町に隣接する国道背後の住宅地域であり、町内では生活利便性に優れる住宅地域として現状を維持するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は共和町における岩内町に隣接する地区及び岩内町東山など東側の住宅地域である。中心となる需要者は、 共和町在住の戸建住宅取得目的の一次取得層である。国道沿いの大型店舗等から近く、岩内町の商業施設等へのアクセ スも良いことから、町内では相対的に人気が高く、底堅い需要がある。中心となる市場価格帯は、土地単価１万円～１ １０００円程度と見る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、対象標準地に近い住宅地域における信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、標 準地の周辺はアパートはほぼ見られず、自用の戸建住宅が中心の住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法の適用を断念した。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑 定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩内 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [106.0] 100 [114.5] [106.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ前に比して共和町内の土地取引件 数はほぼ変わらず、地域経済の停滞、人口減 少などにより、宅地需要の高まりは見られな い。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％