別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 倶知安 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倶知安 -3 北海道 北海道第３ 氏名  不動産鑑定士　増村　哲史   TEL.

鑑定評価額 79,400,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡倶知安町字山田８３番２９ ②地積 　(㎡) 529   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準都計  (40,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 別荘住宅とペンショ ン等が見られる住宅 地域 南東8m町道 水道、下水 倶知安 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 別荘住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 民間企業により開発分譲され たグランヒラフスキー場圏内 の別荘地域 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 倶知安駅南西方 6.5km 法令 規制 準都計  (40,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ニセコ山麓のリゾートエリアでは、外国人富裕層向けの分譲型リゾートホテルや高級別荘住宅の開発事業が現在 も盛んに行われており、当該近隣地域も別荘住宅地域として更に熟成度を高めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はニセコ山麓の別荘住宅地域一円。リーマンショック、東日本大震災、円高等により紆余曲折はあったもの の、２０１０年代前半以降はアジア系投資家が中心となって、分譲型ホテル、コンドミニアム、別荘等への投資が非常 に活発となっていた。今般のコロナ禍により一部中断した事業もみられ、新規投資の減少から土地取引件数も少なくな っているものの、現在継続中のリゾート開発事業も多数あり、コロナ禍収束後を見据えた投資意欲は衰えていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘住宅を主に、ペンション等も介在するグランヒラフスキー場圏内の別荘住宅地域であり、現在のところアパート等 の収益物件やリゾート従業員用の集合住宅等はあまりみられず、また別荘住宅の賃貸市場も未だ成熟していない。取引 はほぼ自用の別荘住宅用地の取得に限られ、収益物件用地に対する需要はほとんどないので、収益価格は試算不要と判 断した。よって本件では、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ニセコ地域への海外からの投資意欲は、円安 の継続や国際ブランド化の進展等により、コ ロナ禍にあってもアジア系投資家を中心に継 続している。 コロナ禍により土地取引件数は少なくなって いるものの、収束後を見据えた投資意欲は衰 えておらず、所有物件の売り急ぎの動きもみ られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.1 ％  ％