別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 せたな -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   せたな -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 2,820,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久遠郡せたな町北檜山区北檜山１７３番１１ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東9m町道 水道、下水 国縫 44.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北９ｍ町道 交通 施設 バス停寿町南西方 400m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 せたな町北檜山区の市街地郊外部の住宅地域で当面現状維持と予測する。人口減少で地区全体の需要が減少する 中で子育て世代の需要が学校等が立地する豊岡地区にシフトしており、今後とも地価は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はせたな町北檜山区内の住宅地域一円である。需要者の中心は町内の勤労者であり外部からの需要は例外的 である。北檜山区においては、人口減少と高齢化が進行中で、需要の中心である生産年齢層の町外流出もあり、地区全 体の需要が弱まっている中で、子育て世代の人気は中心市街地に隣接する小学校等が立地する豊岡地区にシフトしてい る。需要の中心となる価格帯は、土地が３００万円以下、戸建住宅は新築で２，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部のやや外れに位置する住宅地である。周辺にはアパートも見られるが古いものばかりである。新たな賃貸物件の 供給は例外的で賃貸需要も限定的であり適正な賃貸市場が形成されていない。また当地域の不動産取引は自用の戸建住 宅用地の取引が支配的である。以上から、収益還元法の適用は断念した。本件においては、複数の取引から試算した比 準価格は信頼性が高いと判断のうえ、類似標準地とのバランスも確認して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高い高齢化率がさらに進行中であ ることから、地域経済は徐々に縮小しており 、土地の新規取得産需要は減退している。 中心部の外周に所在する住宅地域である。他 地区の人気の高まりや過疎化と高齢化の影響 を受けて、土地需要は減退し地価は弱含みで 推移している。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％