別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 今金 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今金 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 3,880,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬棚郡今金町字今金１７９番１ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 国道沿いに小売店舗 が建ち並ぶ商業地域 北22m国道、西側道 水道、下水 国縫 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 バス停今金町役場前　 東方 140m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少や高齢化進行等による消費の低迷は続いており商業地の需給改善は見通せない。このため地価の下落も 続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内中心市街における商業地域の範囲で需要者は町内の個人又は法人事業者が中心。町内の定住人口減少 や高齢化進行に歯止めがかからず、加えて、檜山管内においても観光入込客数は低位にあるほか、集客能力を有する複 合観光施設は市街地から離れていることもあって、交流人口の市街地回遊も低調で中心商業地域の商況は低迷している 。商業地としての需要も冷え込んでおり、事業規模等によっても異なるため需要の中心価格帯は特定しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内商業地域は自用目的の店舗併用住宅等を中心としており賃貸市場が成熟していない地域的特性から収益価格は試算 しなかった。一方、商業地の取引事例が少ないため取引時点の古い事例や画地規模の異なる事例をも採用しているが各 事例の規範性を適切に勘案のうえ比準価格を求めている。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格 を標準に町内商業地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今金町の人口はこの５年で１割強減少してお り、消費低迷への影響が懸念される。 国道沿道の商業地域であり、国道南側背後地 域とともに当町中心商業地域を形成している が、地域要因の変動は特にない。 角地としての効用増が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％