別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 今金 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今金 -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　山本　寛士   TEL.

鑑定評価額 1,740,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瀬棚郡今金町字今金２３８番１ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、営業所等が混 在する既成住宅地域 東15m道道 水道、下水 国縫 32.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１５ｍ道 道 交通 施設 バス停今金町役場前　 南西方 150m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少や高齢化進行に歯止めがかからず住宅地の需給改善は見通せない。このため地価の下落は続くものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の中心市街における住宅地域の範囲である。需要者は町内居住の一次取得者が中心で町外からの転入 は少ない。町においても新マイホーム取得奨励事業等の転出人口抑制に向けた各種の取り組みを行っているが、人口減 少、高齢化進行に歯止めがかからず住宅地需要は低迷している。このため住宅地の取引数も少ないが需要価格帯は土地 で２００万円前後から３００万円弱が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町内のアパート等では借り換え需要が散見されるものの賃貸市場は成熟していない。加えて、自用目的の取引が価格形 成の中心となっているため収益価格は試算しなかった。比準価格は取引時点の古い事例をも採用せざるを得なかったが 標準地の市場性を適切に反映する価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格 を標準に町内住宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今金町の人口はこの５年で１割強減少し、高 齢化率は４０％を超えている。 国道背後の利便性良好な住宅地域であり、地 域要因の変動は特にない。 東向きの効用増が認められる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％