別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 江差 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江差 -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 檜山郡江差町字円山２９９番４２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北9.5m町道 水道、下水 木古内 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北９．５ｍ 町道 交通 施設 バス停江差中学校北東 方 70m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ドラッグストア等が徒歩圏にある利便性の高い中心部の端に位置する既成住宅地域であり当面は現状維持と推察 。人口減少と高齢化の進行等から、土地の取得需要は低迷しており、今後とも地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江差町内の住宅地域一円である。需要は江差町在住者等の地縁的選好性を有する者にほぼ限定される。か つては隣接する中心部の住宅地価が高く、その周縁に位置する当地域に割安感が認められ需要は堅調であったが、地域 の衰退傾向と郊外部の開発で中心部の優位性は低下している。中心部が高い下落率で推移している影響を受けて隣接す る当地域も高い下落率が続いている。取引が少ないため中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の熟成した中心部の周縁に位置する既成住宅地である。アパート等の収益物件は確認できず、また本件標準地 が傾斜地に位置しているという立地からアパートの建築を想定するには規模が小さいため、収益還元法は適用しなかっ た。本件標準地同様に自己使用目的の複数の取引から試算した実証的な比準価格について、当町の経済情勢及び不動産 の需給動向をも勘案した結果、妥当と判断し、当該価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道南地域では全道平均を上回る人口減少と高 齢化の進行で全般的な住宅需要は弱く、経済 はやや停滞気味である。 地域要因に格別な変動要因は見られない。一 般的要因の影響及び高齢化等の影響を受け、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％