別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長万部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長万部 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　前川　忠男   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山越郡長万部町字長万部１０３番３外 ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 低層の小売店舗等が 建ち並ぶ駅前の商業 地域 南東14m町道 水道、ガス、下水 長万部 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １４ｍ町道 交通 施設 ＪＲ長万部駅北東方 150m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ長万部駅前の町中心商業地域である。南東側背後に大型店舗２店があり近隣地域への買い回り客は減少して いる。人口の減少等による町内消費全般の低下もあるため、地価水準は引き続き下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は字長万部のＪＲ駅周辺の商業地で日用品販売と飲食を主とする小規模店舗が建ち並ぶ商業地域である。需 要者の中心は町内居住者及び町へ地縁関係のある個人又は法人である。人口減少と高齢化の進行が続いており地価動向 は依然として弱含みで推移している。需要の中心となる画地規模は５００㎡程度であるが、価格水準の把握は困難で１ ㎡当たり１５０００円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での店舗利用が大半を占める商業地域であり、貸店舗等の賃貸物件経営は殆ど見られず、賃貸市場が成立 していないため収益価格は適用しなかった。一方、比準価格はＪＲ長万部駅前商業地を中心に複数の取引事例から比較 検討等を行って得られた価格で、市場性を反映した説得力の高い価格である。よって、本件では実証的価格である比準 価格を妥当と判断し、周辺公示地及び基準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道南地域では全道平均を上回る人口減少と高 齢化の進行で購買力が低下し、経済はやや停 滞気味である。 地域要因自体に変動はなく、一般的要因の影 響により地価水準は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％