別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北海道森 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道森 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　景澤　周平   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅部郡森町字御幸町１８番１１ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が多い道道 沿いの既成商業地域 南西16m道道 水道、下水 森 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １６ｍ道道 交通 施設 ＪＲ森駅南東方 320m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ森駅前の中心商店街である。町内人口の減少と高齢化で購買力が逓減し、商況は低迷しており地域内には空 地も散見される状況にある。土地に対する需要が弱く、地価は当面下落が続いていくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は森町において商店街を形成している地域が該当する。需要者の中心は主として日用品を商う店舗又は美容 室等のサービス業を経営する地元の零細事業者である。商圏人口の減少と高齢化の進行が続いているため、商況は年々 悪化している。このため事業者の新規投資意欲は低迷し、不動産市況は動意に乏しい状況となっている。この地域にお ける取引は大小の画地と各種用途が混在しているため、中心となる取引の価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の不動産における低層の路面店経営が標準的な商業地域で、賃貸用不動産等の収益物件の供給は廃業等に伴う 例外的なものである。当地域は自用目的の取引が支配的であり、賃貸物件を想定することが困難であるため、収益還元 法の適用はしなかった。複数の取引から試算した比準価格は実証的で説得力を有すると判断した。さらに、類似標準地 の動向を確認のうえ、比準価格を妥当と判断し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響から観光は 厳しい状況にあったが持ち直しつつある。住 宅投資は低水準で推移しており公共投資は一 巡感がみられる。 森町の中心商店街であるが、郊外の大型店舗 への顧客流出による厳しい経営環境から事業 用地の需要は低迷し、地価の下落が続いてい る。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％