別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北海道森 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道森 -2 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　景澤　周平   TEL.

鑑定評価額 2,350,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅部郡森町字森川町２１１番４ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既存の住宅地域 南東5.5m町道 水道、下水 森 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北５．５ｍ 町道 交通 施設 ＪＲ森駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的中心部に近い既存の住宅地域である。人口、世帯数の減少、高齢化等により土地に対する需要は弱く、今 後も地価は下落が続いていくものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、森町市街地の住宅地域一円である。このうち、「森川町」には複合商業施設が立地し、利便性が高い地 域となっている。需要者の中心は、町内に居住する住民の世帯分離等によるものであり町外からの移転需要は少ない。 人口減少と勤労者層の町外流出が続いている森町では、郊外部では空地も多くみられるものの新規住宅取得意欲は逓減 し土地取引は少ない。この地域の土地は２５０万円前後、戸建住宅は新築で２，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外部の住宅地であり戸建住宅地としての需要が支配的である。アパート等の賃貸物件は総じて古く、その供給は例外 的で適正な賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。一方、戸建住宅用地としての取引を中心 に試算した比準価格は標準地の実情に即しており信頼性を有する価格であると判断した。以上から、比準価格について 、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、当該価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北海道森 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [104.0] 100 [115.0] [104.0] 100 9,480  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響から観光は 厳しい状況にあったが持ち直しつつある。住 宅投資は低水準で推移しており公共投資は一 巡感がみられる。 中心部からやや外れに所在する住宅地域であ る。人口、世帯数の減少、高齢化等により土 地需要は不振であり、地価は下落傾向となっ ている。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％