別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 木古内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木古内 -1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　橘　健藏   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上磯郡木古内町字本町６７５番４ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と営業所等 が混在する住宅地域 西18m道道 水道、下水 木古内 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北１８ｍ道 道 交通 施設 いさ鉄木古内駅　南西 方 900m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南部に位置し、徒歩圏にスーパーマーケットがある閑静な戸建住宅地域である。地域要因に変動は見られ ず、人口の減少傾向と高齢化の進行による住宅需要の減少があるため地価動向は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木古内町の住宅地域であり、特にＪＲ線南東側の字本町地区を中心とする地域である。需要者は町内居住 者と木古内町へ地縁が有る者が大半を占めている。人口の長期減少傾向により住宅地需要は減少しており価格水準は下 落傾向である。取引件数が非常に少なく画地規模、土地総額等の需要における中心水準の把握は困難であるが単価とし ては１㎡当たり１万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が大半を占める戸建住宅地域でアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していな いため収益価格は適用しなかった。一方、比準価格は複数の取引事例から比準され信頼性があるため市場の動向を分析 し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北海道福島 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,100 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [104.0] 100 [ 81.6] [103.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新幹線駅前の道の駅、ホテル等による商業集 積はあるが、現状では人口減と高齢化の進行 による町勢縮小のため土地需要を含めた景況 感は弱い。 地域要因自体に変動はなく、一般的要因の影 響により地価水準は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％