別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北海道福島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道福島 5-1 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　橘　健藏   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松前郡福島町字福島１２２番１外 ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 国道沿いに小売店舗 等が建ち並ぶ商業地 域 東18m国道 水道 木古内 35.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 いさ鉄木古内駅　南西 方 35.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。背後人口の減少傾向と高齢化の進行による商況の減退が続 いているため、近隣地域内の商業地に対する需要は少なく、地価動向は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島町全域の商業地であり、特に字福島周辺の中心商業地である。需要者の中心は主に福島町に地縁等の ある中小資本及び個人である。人口減少と高齢化の進行による町内における商況の縮小傾向により、商業地需要は少な く地価は下落傾向である。現状における需要の傾向、取引の画地規模等を特定することは困難であるが、価格水準は１ ㎡当たり１万～１万５千円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での店舗、店舗兼住宅利用が大半を占める商業地域であり、貸店舗等の賃貸物件経営は殆ど見られず、賃 貸市場が成立していないため収益価格は適用しなかった。一方、比準価格は商業地取引の減少から取引時点がやや古い 事例から検討したが、現実の複数の取引事例から比準されたものであり妥当性があると判断し、市場の動向を分析し、 単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減と高齢化の進行による町勢の縮小傾向 により全般的な景況感は弱く、土地需要も住 宅地・商業地共に弱含みで推移している。 地域要因自体に変動はなく、一般的要因の影 響により地価水準は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％