別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 当別 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   当別 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩郡当別町樺戸町５２番４９ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 東10m町道 水道、下水 石狩当別 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北１０ｍ 町道 交通 施設 石狩当別駅南東方 1.7km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地は当別町郊外の住宅地域である。人口減少、高齢化、地域経済の低迷等がみられるものの、札幌市周 辺市町村の地価上昇傾向の影響もあり、地価の下落幅は縮小傾向になっていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当別町全域の住宅地域である。需要者は町内居住者のほか、札幌市を中心に周辺市町村からの流入もみら れる。町内にＪＲの新駅が設置間近であるが、対象地からやや距離があり、影響の程度は不明。対象標準地は当別町郊 外部の住宅地であるが、人口減少等から土地需要は弱い。売買件数は少なく土地価格は２００～３００万円程度で、取 引の中心は中古住宅である。当該地区では、今のところ新型コロナウイルスの地価への影響は顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。当別町中心部からやや距離のある郊外 部の自用の一般住宅取引が中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件はほとんど見られないことから、 収益価格を求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒ アリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　当別 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [151.9] [103.0] 100 6,240  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当該地区における地価への新型コロナウイル スの影響は今のところ顕在化していない。 町中心部からやや距離のある住宅地域で、札 幌市及び札幌に隣接する市町村の地価上昇の 影響もあり、地価の下げ止まりがみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％