別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北斗 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北斗 -6 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　景澤　周平   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北斗市向野１丁目１５番４８ ｢向野１－１６－２５｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東8m市道 水道、下水 新函館北斗 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ新函館北斗駅南西 方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い分譲住宅地域で、地域要因に格別な変動は見られないため今後とも現状を維持すると予測する。 土地に対する需要が弱く、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北斗市の住宅地域であるが、特に新函館北斗駅南側（旧大野地区）の住宅地域の代替性が高い。需要者の 中心は市内在住者が多いが、他地域からの流入も見られる。既存の住宅地と分譲住宅地が混在しており、函館市の地価 下落の影響を受けて割安感が薄れ、需要が減少しているが、長年の下落により、底値に近い状況にある。需要の中心と なる価格帯は土地が３５０万円以下、新築の戸建物件が１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件はほとんど見受けられず、賃貸市場が十分に形成されておらず、また不動産取引も自用 目的が中心である実情から、収益価格は試算することができなかった。従って、現実の取引から導き出した実証的価格 である比準価格を標準として検討を行い、代表標準地からの秤量的検討の結果も踏まえ、比準価格をそのまま採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北斗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [123.6] [101.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響から観光は 厳しい状況にあったが持ち直しつつある。住 宅投資は低水準で推移しており公共投資は一 巡感がみられる。 地域要因に格別な変動要因は見られない。人 口の減少等により土地需要は不振であり、地 価は弱含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％