鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北斗 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５３１２３６ -111016	北斗市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
b	１２２１５３１２３６ -591010	北斗市		建付地	（　）	長方形	北5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２１５３１２３６ -597004	北斗市		更地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１２２１５３１２３６ -591009	北斗市		底地	（　）	ほぼ整形	東7.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	１２２１５３１２３６ -597006	北斗市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	25,906	100 [ 110.0]	23,551	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	24,300
b	(　 ) 31,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,254	100 [ 132.3]	23,624		24,300
c	(　 ) 24,242	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,830	100 [ 102.9]	23,158		23,900
d	(　 31,396) 31,396	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	30,482	100 [ 130.0]	23,448		24,200
e	(　 ) 28,552	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,194	100 [ 120.0]	22,662		23,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,700 円／㎡]

北斗 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,819,201	372,868	1,446,333	1,310,400	135,933	（　0.9679） 131,570	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,482,453 円　　　　（　 14,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（約３３㎡）４戸を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	95.0	66.50	1,160	77,140	0.0	0
							1.0	77,140
2～ 2	住宅	70.00	95.0	66.50	1,160	77,140	0.0	0
							1.0	77,140
～

～

～

計		140.00	95.0	133.00		154,280		0
								154,280

⑨年額支払賃料	154,280 円　×　12ヶ月　＝　 1,851,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料等）×３％

58,421 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,851,360 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 107,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,781,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 154,280 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 37,367 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,819,201 円　　　　（　 10,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５３５２３６　　　　-591004	1,065 ( 1,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.5]	100 [100.0]	1,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,185 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１５３５２３６　　　　-591007	1,079 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,079
c	１２２１５３５２３６　　　　-591002	996 ( 975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.5]	100 [100.0]	1,223

北斗 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,368 円	1,947,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,600 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	50,400 円	16,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 372,868 円　（　　　　　　 2,155 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,310,400 円（　　　　　 7,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,819,201 円
②総費用	372,868 円
③純収益　①－②	1,446,333 円
④建物等に帰属する純収益	1,310,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	135,933 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	131,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,482,453 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北斗 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北斗 -5

北海道

北海道第６

氏名

不動産鑑定士　本間　芳樹

TEL.

鑑定評価額

4,080,000 円

１㎡当たりの価格

23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北斗市東浜２丁目２３４番１３｢東浜２－２８－１０｣				②地積　(㎡)	173 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	西7.9m市道	水道、下水	久根別 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北８ｍ市道

交通

施設

いさ鉄久根別駅南西方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道北側エリアの戸建住宅のほかアパートも見られる既成の住宅地域である。利便性は良好であるが周辺の区画
整然とした住宅団地と比べて相対的に需要が低迷しており、今後とも弱含み傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧上磯町に所在する住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは、東浜地区のうち国道の北側エリアの
住宅地域である。当該地区は久根別地区に隣接しており、住宅需要は北斗市内の企業に勤務する勤労者層を中心として
希薄ながらも函館市に通勤する勤労者層の需要も認められる。やや雑然とした住宅地域であり新規不動産需要が減退気
味である。引価格の中心は、土地が４００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円台半ばである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的である。アパートも散見されるが、近時の新築は元々の土地所有者
が遊休地の活用のために建設するケースが多く賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準のため、収益価格は低
位に試算された。本件においては市場参加者の属性を踏まえて収益価格は参考に留めて、戸建住宅取得に係る複数取引
から試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北斗 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 19,800 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[104.0]

100
[ 82.9]

[103.0]
100

23,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ
も景気の持ち直し傾向が見られる。新設住宅
着工戸数は当市全体としては前年比大幅に増
加している。

既成住宅地であり、地域要因に大きな変動は
ないが、古くやや雑然とした住宅地域のため
人気が劣り、地価は下落基調で推移している
。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　 -20.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北斗 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５３１２３６ -597004	北斗市		更地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２２１５３１２３６ -597006	北斗市		建付地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	１２２１５３１２３６ -111016	北斗市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、北4m、角地		１住居 (60,200)
d	１２２１５３１２３６ -597005	北斗市		建付地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、東8m、南5m、三方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,242	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	23,830	100 [ 102.9]	23,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,900
b	(　 ) 28,552	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,194	100 [ 120.0]	22,662		23,300
c	(　 ) 27,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	25,906	100 [ 110.0]	23,551		24,300
d	(　 ) 14,846	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 70.0]	100 [ 105.0]	19,916	100 [ 90.0]	22,129		22,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,600 円／㎡]

北斗 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,799,122	354,472	1,444,650	1,310,400	134,250	（　0.9679） 129,941	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	2,451,717 円　　　　（　 14,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北斗 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	173 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、タイプ１Ｋ、平均専有面積約３３㎡、容積率を充足して建築する地域でない

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	95.0	66.50	1,140	75,810	0.0	0
							1.0	75,810
～

～

～

～

計		140.00	95.0	133.00		151,620		0
								151,620

⑨年額支払賃料	151,620 円　×　12ヶ月　＝　 1,819,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 133.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

（年額支払賃料＋駐車場使用料等）×３％

57,463 円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,819,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 95,772 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,762,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 151,620 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 36,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,799,122 円　　　　（　 10,400 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５０５２３６　　　　-591009	1,315 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,252	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,164 円/㎡　月額支払賃料（　 1,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１５３５２３６　　　　-591007	1,079 ( 1,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,079
c	１２２１５０５２３６　　　　-191004	1,097 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,155

北斗 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,000 円	16,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,772 円	1,915,440　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 117,600 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	16,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 354,472 円　（　　　　　　 2,049 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9679

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0780	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0673 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0983 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,310,400 円（　　　　　 7,575 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,799,122 円
②総費用	354,472 円
③純収益　①－②	1,444,650 円
④建物等に帰属する純収益	1,310,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	134,250 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	129,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,451,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,200 円／㎡）