別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北斗 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北斗 -3 北海道 北海道第６ 氏名  不動産鑑定士　本間　芳樹   TEL.

鑑定評価額 2,660,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北斗市谷好２丁目２５２番２６ ｢谷好２－７－９｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南東7.7m市道 水道、下水 上磯 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 いさ鉄上磯駅西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北斗市西端部に位置する区画整然とした郊外の住宅地域である。旧上磯町市街地の中では最も地価が低い住宅地 域であり、一定の需要者層が存在する。当面は現状維持と思われ、今後とも地価は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北斗市内の旧上磯町の住宅地域一円であるが、特に価格牽連性が強いのは、上磯駅より西方に位置する 郊外の住宅地域である。近年では函館市へのアクセスが良好な地域に住宅需要が傾き、函館市への通勤圏外である郊外 部の住宅地への新規需要は減退している。需要者の中心は市内勤務の一次取得者層であり、取引価格の中心は土地総額 で２００万円台後半である。なお近年は新築はほとんど見られず、中古住宅の取引が多く見られる地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己所有の戸建住宅が多い郊外の区画整然とした住宅地域に所在し、不動産市場は自用目的の取引が支配 的である。民間アパートは例外的であり、このためアパート建築を想定することは非現実的であり、収益価格は試算し なかった。戸建住宅の取得を目的とする取引事例を中心に収集して求めた比準価格は説得力が高いと判断し、代表標準 地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北斗 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [138.4] [104.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ も景気の持ち直し傾向が見られる。新設住宅 着工戸数は当市全体としては前年比大幅に増 加している。 市街地の外周部に位置する郊外の利便性が劣 る住宅団地である。地域要因に大きな変動は ないが、一般的要因の影響から、需要は弱含 みとなっている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％