別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石狩 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 9-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.

鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市新港西３丁目７４９番１１外 ②地積 　(㎡) 5,887   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 中規模の工場等が建 ち並ぶ機械金属工業 団地 南16m市道 水道、下水 麻生 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   500 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 麻生駅北西方 9.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、石狩湾新港地域では再生エ ネルギー及び北海道ガス発電所関連の事業所進出があり、不動産需要の増大が期待される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね石狩湾新港地域と札幌市周辺都市の工業地域一円。主たる需要者は、工場、倉庫利用を目的とする道 内外の法人である。工場等への設備投資は未だ回復途上にあるが、エネルギー関連事業、データセンター等の進出が見 られる。一方、未利用地も残っていることから、地価の急上昇までには至っていない。土地の規模・単価が多様である ため、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地で自用目的の取引が主であり、賃貸借を前提とした投資は見られない地域特性である。収益性に着目した理論的 な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地とのバランスを考慮 し、売物件の動向や地元精通者の意見をも参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,500 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [108.0] [100.0] 100 6,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 道央圏では、工業地の地価上昇エリアが広が っているが、選考性の強弱により需要動向は 異なる。なお、コロナ禍の影響は見られない 。 地域内に格別の変動要因はなく、概ね現状維 持で推移しているが、周辺で高値の取引も見 られるようになった。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％