別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石狩 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -9 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花川南８条４丁目２５５番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西10m市道 水道、下水 麻生 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１０ｍ 市道 交通 施設 麻生駅北西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。札幌市に比較的近く、需要の 高まりを反映して地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね石狩市、札幌市北西部の圏域に存する戸建住宅地。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、札幌市 等に居住する３０～４０代の一次取得者の割合が高い。札幌市隣接のベッドタウンで値頃感による宅地の需要増が認め られる。需要の中心となる価格帯は、土地は８００万円以下、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専の戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する投資は見られない場所柄である。収益性に着 目した理論的な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、代表標準地との検 討結果に配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [119.6] 100 100 [104.5] 100 [ 82.0] [101.5] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の地価上昇もあり、周辺都市部中位の 住宅地の需要も好調を維持している。なお、 新型コロナ感染症の影響は認められない。 特に変化はないが、石狩市内に新規分譲地が 少なくなったこともあり、需要増を反映して 地価は上昇している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.9 ％  ％