別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 石狩 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -6 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　寛泰   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花川南１条２丁目１８７番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、下水 麻生 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項ない。 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 麻生駅北西方 7.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測する。札幌市周辺都市の地価上昇の 影響により割安感が強くなっていることもあり、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね石狩市、札幌市北西部の圏域に存する戸建住宅地。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で、札幌市 等に居住する３０～４０代の一次取得者の割合が高い。札幌市隣接のベッドタウンで、札幌市内の物件より格安である ため需要が強い状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は７００万円以下、新築戸建住宅で３，０００万 円以下である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 １低専の戸建住宅地で自用目的の取引が主であり、利便性から収益物件に対する投資は見られない地域特性である。収 益性に着目した理論的な収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、買い希望 価格の水準や地元精通者の意見をも参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　石狩 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和、住宅ローン減税等の影響から、戸 建住宅地に対する需要は強い。高値取引も見 られる等、コロナ禍の影響は認められない。 特に変化はないものの、需要増を反映して地 価は上昇を続けている。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.6 ％ +9.3 ％