別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 石狩 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -3 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　信彦   TEL.

鑑定評価額 1,080,000 円  １㎡当たりの価格 4,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市八幡４丁目１６６番１５ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 東8m市道 水道、下水 麻生 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 地下鉄麻生駅北方 19.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 石狩川を越えた外周部に位置し、石狩市中心部や札幌市から遠く離れた交通が不便な地域である。不動産需要は 低調で、今後も地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね石狩市の郊外に所在する旧市街地内の住宅地域及びこの周辺に所在する都市計画区域外住宅地域と 把握するが、特に石狩川を越えた八幡地区との価格牽連性が強い。石狩市中心部から距離があることから、需要者の大 半は八幡地区に地縁を有する者等で、地区外からの需要は少ない。低価格の取引も一部で見られ、市場における中心価 格帯を把握する事は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地で自用目的の取引が大半であり、立地から投資を目的としたアパート建築は殆ど見られない状況 で、収益価格の試算は断念した。他方、比準価格は実際に行われた取引事例について、各補修正を適正に行い求めた実 証的な価格である。また、比準価格の査定に際しては、前年価格及び周辺標準地とのバランス等を考慮している。以上 により、比準価格をそのまま採用することとして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石狩市内ではあるが、花川地区を中心とする 札幌市のベッドタウン地域と異なり、不動産 需要は低調で、地価下落が続いている。 地域人口の減少傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％