別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 石狩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石狩 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　更科　慎一   TEL.

鑑定評価額 5,040,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石狩市花川南９条２丁目１８５番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東10m市道 水道、下水 麻生 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   160 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ市道 交通 施設 地下鉄麻生駅北西方 6.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 札幌市北区との境に近く交通条件が比較的良好であることを主因として、需要が増加している。地価は上昇傾向 で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石狩市花川地区を中心とする住宅地域一円である。需要者は主に石狩市内及び札幌市内に居住する個人で あるが、近年需要が好調であることから転売目的の不動産業者の参入も多く見られる。札幌市へのアクセスが比較的良 好な地域であるため需要は堅調であり、地価は大きく上昇している。需要の中心となる価格帯は土地で５００万円前後 、新築の戸建住宅で３０００万円程度まで、中古戸建住宅で１５００万円～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域に存し、アパ－ト等の収益物件がほとんど見当たらない。そのため収益価格を求めることがで きなかった。比準価格は花川南地区内において収集された多数の信頼性のある取引事例から検討した結果であり、不動 産市場の実勢を反映した規範性の高い試算値が得られたと考える。よって、代表標準地を規準とした価格からの検討を 加えて比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石狩 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [119.6] 100 100 [104.5] 100 [ 86.6] [101.5] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市北区等の住宅地の価格上昇により、相 対的に価格が低位な石狩市のベッドタウン地 域で需要増が見られ、地価は上昇している。 札幌市へのアクセスが比較的良好な花川南地 区は中古住宅を中心として堅調な需要が見ら れ、地価は大きく上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.6 ％  ％