別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 北広島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 9-1 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市北の里１１番３ ②地積 　(㎡) 1,975   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:3 事務所 Ｗ2 営業所、工場等が散 在する道道沿いの地 域 東25m道道 水道、下水 北広島 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 事務所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２５ｍ道道 交通 施設 北広島駅北方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ボールパーク建設地に近い地域で、今後は工業用途だけではなく、様々な用途での使用も期待されることから、 需要は増加していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 事務所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島市及び周辺の恵庭市、千歳市の工業地域である。需要者は全国規模の大手企業もみられるが、道内 及び北広島市周辺の法人が主となっている。周辺市の工業団地における需要は堅調で、当該標準地においては、ボール パーク建設に伴う新たな需要も予測される。市内における工業地の取引は少なく、規模や用途も多岐にわたることから 、中心となる価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北広島市内では工業地の取引は少ないものの、比較的近時の工業地事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格と なった。工業地域においては、自己利用を目的とした工場・倉庫等が主であり、賃貸市場が成熟していないことから収 益価格を求めることができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒア リング結果も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスにより、外出の機会が減 っており、物流施設の多い地域においては、 プラス要因となっている。 ボールパーク開業、ＪＲ新駅設置等、周辺に おいて大きな動きがみられ、当該地区におい ても新たな需要が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.1 ％  ％