鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北広島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３８１２３４ -595002	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m市道、南12m、角地		商業 (100,400)
b	１１９１３８１２３４ -595003	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m道道、北東12m、角地		近商 (90,200)
c	１１９１３８１２３４ -595004	北広島市		更地	（　）	長方形	南東25m道道、中間画地		近商 (80,200)
d	１２０１３８１２３４ -595007	北広島市		建付地	（　）	長方形	西22m道道、中間画地		商業 (80,400)
e	１２２１３８１２３４ -111008	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南8m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,486	100 [ 100.0]	[ 117.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	47,487	100 [ 77.7]	61,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	62,300
b	(　 ) 41,667	100 [ 100.0]	[ 140.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	55,556	100 [ 73.9]	75,177		76,700
c	(　 ) 36,300	100 [ 100.0]	[ 146.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,998	100 [ 73.9]	71,716		73,200
d	(　 ) 24,949	100 [ 100.0]	[ 133.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	36,869	100 [ 64.1]	57,518		58,700
e	(　 ) 55,006	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 109.2]	67,372	100 [ 68.4]	98,497		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

北広島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	63,456,836	14,350,772	49,106,064	46,375,700	2,730,364	（　0.9411） 2,569,546	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	53,532,208 円　　　　（　 45,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北広島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	649.50	ＲＣ5	3,138.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,178 ㎡	31.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階店舗と３～５階事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

屋内階段、エレベーター等を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	596.30	86.5	515.57	2,289	1,180,140	6.0	7,080,840
							0.0	0
2～ 2	店舗	635.56	90.9	577.56	1,946	1,123,932	3.0	3,371,796
							0.0	0
3～ 5	事務所	635.56	90.9	577.56	1,831	1,057,512	2.0	2,115,024
							0.0	0
～

～

計		3,138.54	90.0	2,825.81		5,476,608		16,797,708
								0

⑨年額支払賃料	5,476,608 円　×　12ヶ月　＝　 65,719,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,825.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,719,296 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 4,040,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,298,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,797,708 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 157,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	63,456,836 円　　　　（　 53,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４６５２３４　　　　-595003	1,839 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	2,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４６５２３４　　　　-595004	1,639 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,023
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北広島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,716,000 円	679,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,693,572 円	67,339,296　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 657,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,925,800 円	679,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	679,000 円	679,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	679,000 円	679,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,350,772 円　（　　　　　　 12,182 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	679,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,138.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,375,700 円（　　　　　 39,368 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	63,456,836 円
②総費用	14,350,772 円
③純収益　①－②	49,106,064 円
④建物等に帰属する純収益	46,375,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,730,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,569,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,181 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,532,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北広島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北広島 5-2

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　木下　俊明

TEL.

鑑定評価額

79,200,000 円

１㎡当たりの価格

67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北広島市栄町１丁目１番３				②地積　(㎡)	1,178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.2	銀行ＲＣ3	大規模小売店舗、銀行等が集まる駅前の商業地域	東12m市道、背面道	水道、ガス、下水	北広島 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ北広島駅西方

150m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ボールパークの開業予定（２０２３年３月）とＪＲ北広島駅前西口地区の整備事業への期待感から土地需要が高
まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北広島市内の商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、北広島駅前の商業地域である。需
要者は地元の有力法人及び道内外の法人が中心である。周辺市の商業地価格と比較した割安感の広がりに加えて、数年
後開業するＢＰへの期待感から、同駅の乗降客数の増加が予想され、不動産需要が高まっている。一方、将来の地価上
昇を見込んだ商業地の売り控えが認められ、取引自体が減少しつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

採用した取引事例は、類似商業地域内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は
、標準地の市場性を適切に反映し、十分な説得力を有するものと判断する。一方、収益価格は標準地周辺においては賃
貸需要が強いとはいえないため、元本価格に見合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、標準地の市場動
向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で悪化した景気は、各種経済対策に
より幾分持ち直してはいるが、観光、宿泊、
飲食等のサービス業等では先行きは不透明で
ある。

ＢＰ及び駅西口再開発計画の進行等の影響か
ら、北広島駅の乗降客数増加に伴う客足の流
入が期待され、商業地としての需要が高まり
つつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北広島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１３８１２３４ -595002	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西32m市道、南12m、角地		商業 (100,400)
b	２２０１３８１２３４ -595005	北広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m道道、中間画地		近商 (90,200)
c	１２２１４６１２３４ -117001	北広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東28m国道、南東10m、角地		準工 (70,200)
d	１２１１４６１２３４ -595001	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m道道、西8m、角地		近商 (97,192)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,486	100 [ 100.0]	[ 117.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	47,487	100 [ 71.1]	66,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 42,580	100 [ 100.0]	[ 126.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,651	100 [ 78.5]	68,345		69,700
c	(　 ) 48,464	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	49,378	100 [ 73.9]	66,817		68,200
d	(　 ) 36,539	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	43,159	100 [ 71.9]	60,026		61,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

北広島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,651,811	13,769,553	46,882,258	44,190,100	2,692,158	（　0.9411） 2,533,590	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	52,783,125 円　　　　（　 44,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北広島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	649.50	ＲＣ5	3,138.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,178 ㎡	31.0 m x 38.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階店舗と３～５階事務所は部分貸しと想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	596.30	86.5	515.57	2,250	1,160,033	4.0	4,640,132
							0.0	0
2～ 2	店舗	635.56	90.9	577.56	1,900	1,097,364	3.0	3,292,092
							0.0	0
3～ 5	事務所	635.56	90.9	577.56	1,780	1,028,057	3.0	3,084,171
							0.0	0
塔屋～

～

計		3,138.54	90.0	2,825.81		5,341,568		17,184,737
								0

⑨年額支払賃料	5,341,568 円　×　12ヶ月　＝　 64,098,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,825.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,098,816 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,225,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,493,711 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,184,737 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 158,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,651,811 円　　　　（　 51,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４６５２３４　　　　-595003	1,839 ( 1,830)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	2,554	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,257 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４６５２３４　　　　-595004	1,639 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,917
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北広島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,588,000 円	647,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,628,753 円	65,718,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 659,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,599,400 円	647,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	647,000 円	647,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	647,000 円	647,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,769,553 円　（　　　　　　 11,689 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	647,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 3,138.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0519 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,190,100 円（　　　　　 37,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,651,811 円
②総費用	13,769,553 円
③純収益　①－②	46,882,258 円
④建物等に帰属する純収益	44,190,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,692,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,533,590 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,783,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,800 円／㎡）