別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北広島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -16 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 1,450,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市輪厚６０７番４３ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が散在する 空地の多い住宅地域 南西5m未舗装私道 水道 北広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ未舗装私道 交通 施設 ＪＲ北広島駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与えるような特段の変動要因等は見当たらない。北広島市内において一般住宅が建築可能な市街化 調整区域の範囲は限られており、その低廉な価格水準も相俟って、当面地価は安定推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市のほか隣接市町村の低廉な地価水準に位置する住宅地域の範囲。需要者は利便性等よりも低廉な価格 帯を重視する同一需給圏内の居住者等が中心。市街化調整区域でも一般住宅の建築不可能なエリアの需要低迷は続いて いるが、一般住宅が建築可能なエリアの供給は限られており、その価格においても底値圏にあるため地価の安定推移が 続いている。取引数は少ないが、需要の価格帯としては土地で１００～２００万円前後が水準と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似の調整区域のほか一般住宅の建築が不可能な調整区域の事例をも採用しているが、適切に格差修正を 行っており一定の規範性は認められる。一方、収益価格は近隣地域が自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立し ていない実情から試算しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に、調整区域内 宅地の需給動向等を勘案し上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済対策により景気は持ち直しつつあるが、 円安や資源価格上昇等により物価の高騰が起 きている。札幌圏では地価上昇が継続してい る。 ＪＲ駅からやや距離がある低価格帯の郊外住 宅地である。特に変動は見当たらないが、市 街化区域での地価高騰の影響も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％