別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 北広島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -15 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　塩野　未来   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市西の里３１０番１外 ②地積 　(㎡) 1,707   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅に店舗等が 介在する国道沿いの 住宅地域 南西28m国道 水道 上野幌 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２８ｍ国道 交通 施設 上野幌駅東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ボールパーク建設地周辺の地価上昇の影響を受け、ボールパークからやや距離のある当該地域においても需要増 となっており、地価上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北広島市内に存する市街化調整区域の既存住宅地域である。需要者は農業従事者や資材置場を求める者 で、市内居住者、隣接する札幌市等の居住者である。市街化調整区域内宅地であり、需要者の絶対数は少なく、評価に あたっては、広域な範囲の分析が必要である。新規の住宅建設に制限のある地域であることから、取引価格は多岐にわ たり、中心価格帯の把握は困難である。新築住宅はほとんどみられず、中古住宅の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。北広島市郊外の市街化調整区域内に既 存住宅地域で、アパート等の新規投資物件の想定は現実的ではなく、収益価格を求めることができなかった。本評価に おいては、規範性の高い比準価格を採用し、地域の精通者等からのヒアリング結果も考慮して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスによるマイナスの影響は なく、より良い住環境を求める傾向がみられ 、地価にはプラス要因ともなりうる。 市街化調整区域内の既存住宅地域で、大きな 変動要因はないものの、北広島市内の住宅地 域の地価が高騰しており、その影響がみられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％