別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北広島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -14 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市北進町３丁目３番４ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,50) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 北広島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 北広島駅西方 450m 法令 規制 １低専 (40,50) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ボールパークの立地による雇用の増加等が期待される中で宅地需要は強含みで推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島市街地の住宅地域一円と把握した。札幌市のベッドタウンとしての性格を有しており、需要者は北 広島市内居住者のほか市外からの転入者も多くを占める。札幌市の地価の上昇が波及していることに加え、ボールパー ク開業を控えて、宅地の需給関係は逼迫しており、駅に近い希少性も高く評価され、新型コロナ感染症の拡大以降も売 手市場が継続している。周辺地域では戸建用地として需要の中心となる価格帯は２０００万円以内となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域を形成しており、賃借需要の程度や行政的条件、画地条件等から対象標準地上に賃貸用建物を想定 することは経済合理的とは言えないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引 事例から求めたもので、実証的で説得力を有する。本件においては、代表標準地を規準とした価格との均衡や前年から の変動率等を検討したうえで、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [126.0] 100 100 [106.0] 100 [ 83.8] [103.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏の地価上昇が波及している中で新型コ ロナ感染症が拡大したが、コロナ禍後におい ても宅地の需給関係は一層逼迫している。 ボールパークの建設も進み、開業に向けて経 済効果が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.6 ％  ％