別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北広島 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -13 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 7,470,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市大曲末広２丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、下水 福住 9.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 地下鉄福住駅南東方 9.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別の変動はなく、当面現状のままで推移するものと予測する。隣接する札幌市の住宅地に比べ地価 水準が低位であり、割安感から需要は堅調で、地価も上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の居住環境良好な住宅地域の範囲。需要者は札幌からの転入者や市内に居住する３０～４０代の一次 取得者が中心で定年退職者等の買替層も見られる。標準地の存する大曲地区は札幌に隣接し商業施設への接近性も概ね 良好で若年世帯等の底堅い需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地は６００～８００万円前後、新築戸建 住宅は３０００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、街路・環境条件等類似の地域的特性を有する事例から試算されており、標準地の市場性が適切に反映され ているものと判断する。一方、収益価格は近隣地域が自用の戸建住宅の建つ住宅地域であり、賃貸市場が成立していな い地域的特性から試算しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に、代表標準地 との均衡、大曲地区における住宅地の需給動向等を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [118.9] 100 100 [104.5] 100 [ 89.2] [104.5] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済対策により景気は持ち直しつつあるが、 円安や資源価格上昇等により物価の高騰が起 きている。札幌圏では地価上昇が継続してい る。 札幌市に隣接し、大規模商業施設への接近性 も概ね良好なこともあり、近年は若年世帯の 流入が増加している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.0 ％  ％