鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北広島 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１３８１２３４ -591033	北広島市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２１９１３８１２３４ -597002	北広島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、東6m、二方路		準工 (60,200)
c	２２１１３８１２３４ -591024	北広島市		建付地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		２低専高度地区 (50,80)
d	１２０１３８１２３４ -591043	北広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北8m、角地		１低専 (40,50)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,524	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.9]	26,309	100 [ 95.1]	27,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,700
b	(　 ) 23,169	100 [ 100.0]	[ 135.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,665	100 [ 98.9]	31,006		31,000
c	(　 ) 34,188	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	36,446	100 [ 122.7]	29,703		29,700
d	(　 ) 28,033	100 [ 100.0]	[ 129.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	34,083	100 [ 114.0]	29,897		29,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,600 円／㎡]

北広島 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,797,367	797,821	2,999,546	2,766,060	233,486	（　0.9714） 226,808	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,725,167 円　　　　（　 14,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北広島 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層住宅	152.37	Ｗ2	304.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.3 m x 23.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階２戸、計４戸を想定

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

建物の構造・用途等からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	152.37	94.0	143.23	1,110	158,985	1.0	158,985
							0.0	0
2～ 2	居宅	152.37	94.0	143.23	1,130	161,850	1.0	161,850
							0.0	0
～

～

～

計		304.74	94.0	286.46		320,835		320,835
								0

⑨年額支払賃料	320,835 円　×　12ヶ月　＝　 3,850,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,850,020 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 199,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,794,319 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	320,835 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,797,367 円　　　　（　 11,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１３８５２３４　　　　-591007	1,226 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,111 円/㎡　月額支払賃料（　 1,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１１９１３８５２３４　　　　-591003	1,030 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,030
c	１２０１３８５２３４　　　　-591002	1,089 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,068

北広島 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,300 円	38,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	119,821 円	3,994,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 388,600 円	38,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,300 円	38,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,821 円　（　　　　　　 2,418 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 304.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,766,060 円（　　　　　 8,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,797,367 円
②総費用	797,821 円
③純収益　①－②	2,999,546 円
④建物等に帰属する純収益	2,766,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	233,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,808 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 687 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,725,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
北広島 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北広島 -12

北海道

北海道第４

氏名

不動産鑑定士　塩野　未来

TEL.

鑑定評価額

9,900,000 円

１㎡当たりの価格

30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北広島市新富町西２丁目３番１５				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	北8m市道	水道、下水	北広島 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北　８ｍ市
道

交通

施設

北広島駅南方

1.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ボールパーク建設地周辺の地価上昇の影響を受け、ボールパークからやや距離のある当該地域においても需要増
となっており、地価上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北広島市中心市街地を主として、北広島市全域の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半であるが、
札幌市等の市外からの流入もみられる。札幌市に比べ割安であることから、堅調な需要がみられたが、ボールパーク及
びＪＲ新駅の建設が決まってからは、やや距離のある当該標準地においても、期待感から価格上昇みられる。ボールパ
ーク等の開業も近づいており、今後の価格の推移に注意が必要な地域である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。一部においてアパート等の収益物件も
見られるが自用の一般住宅を中心とした地域であり、収益価格はやや低い結果となった。本評価においては、規範性の
高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北広島 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 36,500 円／㎡

[126.0]
100

100
[106.0]

100
[145.0]

[100.0]
100

29,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスによるマイナスの影響は
なく、より良い住環境を求める傾向がみられ
、地価にはプラス要因ともなりうる。

札幌市の住宅地価格の高騰による割安感や、
ボールパーク開業等による北広島市内の地価
上昇の影響を受け、需要は増加傾向となって
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+20.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北広島 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１３８１２３４ -111007	北広島市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１低専高度地区 (40,60)
b	２２１１３８１２３４ -591033	北広島市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２２１３８１２３４ -111014	北広島市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１低専高度地区 (40,50)
d	１２２１３８１２３４ -111024	北広島市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		２低専高度地区 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,312	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	33,626	100 [ 114.0]	29,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,500
b	(　 ) 21,524	100 [ 100.0]	[ 111.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.9]	26,309	100 [ 100.0]	26,309		26,300
c	(　 ) 26,696	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,832	100 [ 91.1]	31,649		31,600
d	(　 ) 25,893	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	29,887	100 [ 90.6]	32,988		33,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,000 円／㎡]

北広島 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,781,411	704,883	3,076,528	2,760,240	316,288	（　0.9714） 307,242	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,400,875 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北広島 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	152.37	Ｗ2	304.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	14.3 m x 23.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階２ＤＫの住宅（７２㎡程度）を４戸想定した。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

この種の建物として標準的な共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	152.37	94.0	143.23	1,140	163,282	1.0	163,282
							0.0	0
2～ 2	居宅	152.37	94.0	143.23	1,140	163,282	1.0	163,282
							0.0	0
～

～

～

計		304.74	94.0	286.46		326,564		326,564
								0

⑨年額支払賃料	326,564 円　×　12ヶ月　＝　 3,918,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 286.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,918,768 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 284,394 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,778,374 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	326,564 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,037 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,781,411 円　　　　（　 11,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１４６５２３４　　　　-111001	1,044 ( 1,044)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,141 円/㎡　月額支払賃料（　 1,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１４６５２３４　　　　-111002	1,249 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北広島 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,600 円	37,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	121,883 円	4,062,768　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,400 円	37,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,200 円	37,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 704,883 円　（　　　　　　 2,136 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,200,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 304.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0842 × 45 ％　＋ 0.0950 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,760,240 円（　　　　　 8,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,781,411 円
②総費用	704,883 円
③純収益　①－②	3,076,528 円
④建物等に帰属する純収益	2,760,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 931 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,400,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）