別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北広島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -5 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市朝日町４丁目３番１０ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南8m市道 水道、下水 北広島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ北広島駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ボールパークの立地による雇用増大等で定住人口の増加が期待される中で、宅地需要は強含みで推移するものと 見られる。地価も上昇傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北広島市街地の住宅地域一円と把握した。札幌市のベッドタウンとしての性格を有しており、需要者は北 広島市内居住者のほか市外からの転入者も見られる。札幌市の地価上昇が波及していたことに加え、ボールパークの開 業が予定されていないため、宅地の需給関係が逼迫し、新型コロナ感染症の拡大以降も売手市場が継続している。戸建 用地として需要の中心となる価格帯は１千万円程度までとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は環境等が重視される戸建中心の住宅地域で、公法上の規制からもアパ－ト等の賃貸経営は成り立ちずらいた め、収益価格は試算し得なかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例から求めたもので実証的で説得 力を有する。鑑定評価額の決定にあたっては、当市における人口動向・建築着工動向・新規住宅販売動向も加味し、現 実的な取引から不動産の経済価値を適正に反映した比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北広島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [126.0] 100 100 [106.0] 100 [124.7] [106.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済対策により景気は持ち直しつつあるが、 円安や資源価格上昇等により物価の高騰が起 きている。札幌圏では地価上昇が継続してい る。 地域要因の変動は特にない。ＪＲ駅からやや 距離があるが、居住環境良好な住宅地域であ る。地価はＢＰ開業への期待感から強含み傾 向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.4 ％  ％