別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北広島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島 -2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　木下　俊明   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北広島市山手町５丁目３番７ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,50) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 北広島 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ北広島駅南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ北広島駅徒歩圏やボールパーク建設地周辺の宅地需要は特に強含みであり、その外縁部にあたる近隣地域に も波及している。このため地価の上昇が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内住宅地域の範囲。需要者は札幌からの転入者や市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心。近 隣地域の存する北広島団地地区では高齢化進行が懸念されているが、ＪＲ北広島駅徒歩圏やボールパーク建設地周辺の 地価が強含みであるため、当地区全体の需要も増しており若年世帯の流入も見られる。土地は６００～７００万円前後 、新築戸建住宅で３０００万円台半ばまでが需要の中心であるが、強気な価格設定でも短期成約する物件も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と同じ北広島団地地区に存する事例を採用し各事例の有する規範性も勘案のうえ試算しているため、 標準地の市場性が適切に反映されている価格であると判断する。尚、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり収 益性を指向しない地域的特性のため収益価格の試算を断念した。よって、自己使用目的での不動産取引が支配的である 地域の現状を鑑み、昨今の不動産市場の動向を踏まえ比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済対策により景気は持ち直しつつあるが、 円安や資源価格上昇等により物価の高騰が起 きている。札幌圏では地価上昇が継続してい る。 ＪＲ駅からやや距離があるが、居住環境良好 な住宅地域である。需要は強く、地価もＢＰ 開業への期待感から、強含み傾向となってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +19.2 ％  ％