別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 伊達 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -12 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市東関内町１５９番２ ②地積 　(㎡) 1,602   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 郊外の住宅地域 北6m市道 伊達紋別 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 伊達紋別駅北東方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊達市郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者が地縁的選好性を有するものに限られる など購入者は限定的である。需要は少ないため、今後も地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      1,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の市街化調整区域一円と判断した。地縁的選好性が強く働き需要者は周辺の農家等にほぼ限定される 状況にある。周辺において新しい農家住宅等の建設はほとんど見られず、不動産取引も低調である。農業従事者の高齢 化等から市内における市街化調整区域内の地価は下落傾向が続いている。取引が少ないこと及び画地規模に幅があるこ とから、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性を有する事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。 収益価格においては市街化調整区域という地域の特性上、戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないこ とから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考 慮の上、規範性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      1,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部の業種で新型コロナの影響は見られるが それほど大きくはない。ただ人口減、高齢化 率の上昇等から市内全体で不動産需要は弱含 みである。 農家人口の減少から、市内における市街化調 整区域内の取引は少ない。当該地域に対する 需要も弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％