別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 伊達 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -6 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 761,000 円  １㎡当たりの価格 4,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市向有珠町２０４番１２ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 北東16m市道 水道、下水 有珠 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　１６ｍ 市道 交通 施設 有珠駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地区内における新たな生活利便施設の整備等はみられず、有珠山の過去の噴火の周期に着目する需要者も少なく ないため、現状からは宅地需要に回復の兆しはなく、今後も厳しい市況が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の地価水準が低廉な郊外住宅地域や集落的地域に加えて、隣接する洞爺湖町の住宅地域も一部含んだ 圏域である。需要者は地縁性を有する従前からの在住者や漁業関係者に限定される傾向が強く、外部から有珠地区への 転居を目的とする需要はほとんど見受けられない。将来的な火山災害の懸念等が払拭されず、不動産市況の低迷が続い ているため、土地総額で１００万円を下回る取引が増えつつあるが、コロナ禍による特段の影響はみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅地域としての相対的地位の低下に伴って賃貸需要が極めて弱く、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は 試算することができなかった。比準価格についても事例資料の収集等に困難を伴うが、複数の実際の取引を慎重に考察 して規範性の高い事例を重視して調整するなど、試算過程は適切であったものと思料する。また地元精通者からの聴取 結果等からも妥当な水準と判断されるため、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市の多くでは、人口減少等による衰退 傾向が顕著な地域と人気が高い地域の二極化 が鮮明となっており、需要の多寡でも格差が 広がっている。 自然災害への注目度の高まりに伴って、有珠 地区の住宅地需要の減退に歯止めがかからず 、低廉な価格でも売却が容易ではない物件も 散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％