別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 伊達 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊達 -4 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊達市舟岡町１８７番３４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西7m市道 水道、下水 伊達紋別 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 伊達紋別駅東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 舟岡地区及びその周辺における変動的な要因は少なく、当面は現状を維持して推移するものと予測されるが、同 地区の南東部や隣接する弄月町で若干弱含みな地価動向もみられるため、今後の情勢を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊達市の市街化区域に形成された住宅地域一円を圏域に含み、需要者は当市の在住者が中心で転居や世帯 分離を目的とした宅地需要が多い。近隣地域は幹線道路背後に位置し、周辺に商業施設等が適宜配置されているため、 売り物件が出た際には積極的な需要も期待されるが、未だ地価水準を押し上げるまでの変化やコロナ禍による目立った 影響は確認されず、市場の中心価格帯は更地取引の総額で４００万円から７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、アパ－ト等の収益物件の新築もみられず賃貸市場が形成されてい ないため、収益価格を試算することができなかった。比準価格については、実際に行われた複数の取引価格を検証して 比較検討のうえ算出しており、試算過程において精度的に欠けるところはなく、かつ代表標準地を規準とした価格との 均衡性の観点からも妥当と判断されるため、本件では当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊達 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.0] [104.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市の多くでは、人口減少等による衰退 傾向が顕著な地域と人気が高い地域の二極化 が鮮明となっており、需要の多寡でも格差が 広がっている。 付近の幹線道路沿いにおける新たな大型店舗 の出店等はみられないが、日常生活の利便性 は比較的良好であり、地価水準も安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％