別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 9-2 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市北柏木町３丁目３０番１外 ②地積 　(㎡) 14,800   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 工場、運輸倉庫等が 建ち並ぶ工業団地 南西20m市道 水道、下水 恵み野 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 恵み野駅南西方 2.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市内工業地の中では、あまり新規の土地取引が見られない状況にある。但し、市内工業地全体では 、工業地需要は比較的堅調で、当地域の地価も強含みでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、恵庭市のほか隣接の千歳市、北広島市等を含む広域的な工業地の圏域で、工場、倉庫等の利用を前提と した道内外の法人が需要者の中心となるものと思料される。近時の対象標準地周辺の取引事例は少ないが、市内全域と しては工業地の取引価格は堅調である。地価は強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模等によりまちまちで 、特定できない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺での近時の工業地の取引が少なく取引時点の古い事例も採用したものの、適正な補修正等により、市 場性を反映した説得力を有する価格が得られたものと判断する。収益価格は同種同規模程度の賃貸事例が少なく、賃貸 市場が形成されていないため適用を断念した。以上より、代表標準地との均衡等にも留意し、市場性を反映した比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千歳 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,500 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 7,450  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市、特に旧産炭地の下落傾向は続いて いる。一方、石狩５市は、住宅地、商業地と もに上昇傾向で、上昇幅が広がっている傾向 にある。 市内全体では、比較的高価格水準の工業地取 引も散見される状況にあり、当地域の土地価 格も強含み。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％