別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -19 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市恵み野里美２丁目５番７ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の新興住 宅地域 北東8m市道 水道、下水 恵み野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 恵み野駅北西方 550m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 分譲後間もない住宅地域のため土地取引はあまりないが、駅や商業施設への接近性は良好で、利便性の良い地域 性で需要は強いものと思料される。土地価格も上昇で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は恵庭市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者のほか、隣接市町からの転入者も期待できる。駅や買物 施設への接近性等の優る新興住宅地域で、土地需要は強い。土地は規模７０坪程度で６００～７００万円程度。新築の 戸建物件で総額３０００万円台半ばまでの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近時の同一分譲地内の取引事例が少なく、やや広範囲に事例を採用したが、市場性を反映した説得力を有 する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は戸建の分譲住宅地域で、アパート等は見当たらず、賃貸市場が形成 されていないため、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑 定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　恵庭 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [117.3] 100 100 [104.5] 100 [105.4] [101.5] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市、特に旧産炭地の下落傾向は続いて いる。一方、石狩５市は、住宅地、商業地と もに上昇傾向で、上昇幅が広がっている傾向 にある。 新興の住宅地域。駅や商業施設への接近性は 良好で、住環境は良好な住宅地域である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.3 ％  ％