別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -18 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市黄金南２丁目２１番１９ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済の閑静な 住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 恵庭 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ恵庭駅北東方 850m 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業により造成された当該住宅地域は、熟成度の向上やバイパス沿い商業地域の発展等から人気は 高く、ここ数年地価は堅調に推移してきた。今後についても当面は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主にＪＲ恵庭駅周辺の住宅地域一円。需要者は市内居住者が中心で圏外からの転入者層も見られる。区画 整理により居住環境や利便性が大きく向上した中心部の住宅地域で、隣接の千歳市、北広島市の地価上昇による割安感 等が影響し、地価の上昇率は大きいものの、今後につてはコロナ禍の長期化による土地需要への影響に注視する必要が ある。需要の中心価格帯は更地で１０００万円前後、新築戸建で３０００万円、中古は２０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 黄金南地区内の標準地周辺は第一種低層住居専用地域であり、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域でアパート等の収益 物件はほとんどなく、取引は戸建住宅所有の自用目的が中心である。快適性・利便性等の生活環境を重視して価格判定 を行うものと考えられ、また、戸建住宅の賃貸想定についても需要は弱く賃貸市場が形成されていないため収益価格は 試算し得なかった。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で比準価格を採用し、上記の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　恵庭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [116.7] 100 100 [104.5] 100 [ 60.7] [104.5] 100 43,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で落ち込んだサービス業を中心に一 時的に持ち直しの動きがみられた景気動向だ が、新型コロナ変異株により先行き不透明感 が漂っている。 地域の選好度は高く、黄金地区全体の需給動 向は堅調。一方でコロナ禍の長期化による地 域要因及び土地需要への影響に注視する必要 がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.2 ％  ％