別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -17 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市黄金北２丁目７番１０ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西8m市道 水道、下水 恵庭 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道　 交通 施設 ＪＲ恵庭駅北西方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ恵庭駅周縁の既成住宅地域として需給は堅調であり、市域全体の回復もあって、ここ数年は地価水準の上昇 傾向が続いている。今後についても当面は上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ恵庭駅周辺の住宅地域一円。需要者は市内居住者の他に圏外からの転入層も見られる。恵庭駅 東口の区画整理以降、利便性や居住環境が大きく向上し、市内でも需要が底堅い住宅地域である。選好度の高い当地区 の地価上昇率は大きいが、長期化するコロナ禍の土地需要に対する影響にも注視する必要がある。市場における需要の 中心価格帯は、更地で９００万円前後、新築戸建物件で３０００万円程度、中古は２０００万円程度までと判定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 黄金北地区内の標準地周辺は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域でアパート等の収益物件はほとんどなく、 取引は戸建住宅所有の自用目的が中心である。快適性・利便性等の生活環境を重視して価格判定を行うものと考えられ 、また、戸建住宅の賃貸想定についても需要は弱く賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算し得なかった。よ って、代表標準地との検討を踏まえた上で比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　恵庭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [116.7] 100 100 [104.5] 100 [ 71.8] [104.5] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で落ち込んだサービス業を中心に一 時的に持ち直しの動きがみられた景気動向だ が、新型コロナ変異株により先行き不透明感 が漂っている。 地域の選好度は高く、黄金地区全体の需給動 向は堅調である。一方でコロナ禍の長期化に よる土地需要の変化に注視する必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +20.9 ％  ％