別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -15 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市恵み野西１丁目１３番７ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北8m市道 水道、ガス、下水 恵み野 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 恵み野駅北東方 450m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 恵み野駅徒歩圏の住宅地域で、希少性が評価され、強含みの市場が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は恵庭市内の住宅地域全域と把握されるが、価格牽連性の強いエリアは恵み野地区となる。需要者の中心は 恵庭市居住の住宅取得者となるが、札幌市や千歳市等、市外からの転入者も見られる。恵み野や黄金での宅地供給が一 段落したことから恵庭市内の住宅地の需給関係は全般的にタイトで、新型コロナ感染症拡大以降も売手市場が継続して いる。周辺地域では、戸建用地としては１千万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域を形成しており、画地条件や行政的条件等を考慮すると現状において賃貸用建物を想定することは 経済合理的とは言えないことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例が 基礎となっており、実証的で説得力を有する価格である。本件においては、比準価格を標準として代表標準地や前年価 格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　恵庭 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [117.3] 100 100 [104.5] 100 [ 70.5] [100.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏での地価上昇が波及している中で新型 コロナ感染症が拡大したが、宅地の需給関係 は一層逼迫しており、強気の市場が継続して いる。 流通する物件が減少してきており、地価は上 昇傾向で推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.8 ％  ％