別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -12 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　浩市   TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市白樺町１丁目１３番５３ ｢白樺町１－１０－１３｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、下水 恵庭 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北　８ ｍ市道 交通 施設 恵庭駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 千歳や札幌圏の地価上昇が波及している中で、恵庭市では新規の宅地供給が一段落しており、全般的な宅地の需 給関係が逼迫しており、今後も地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は恵庭市街地の住宅地域全域と把握される。需要者の中心は恵庭市居住の住宅取得者となるが、札幌市や千 歳市等、市外からの転入者も一部見られる。恵み野や黄金での宅地供給が一段落したことから住宅地の需給関係は全般 的にタイトで、新型コロナ感染症拡大以降も売手市場が継続し、地価の上昇は市街地全体に波及している。周辺地域で は、戸建用地としては８００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域を形成しており、賃借需要の程度や行政的条件等を考慮すると現状において賃貸用建物を想定する ことは経済合理的とは言えないことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は、市場において実際に成立した取引 事例が基礎となっており、実証的で説得力を有する価格である。本件においては、代表標準地や前年価格からの検討を 踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　恵庭 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,500 円／㎡ [116.2] 100 100 [104.5] 100 [103.0] [104.5] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌圏や千歳での地価上昇が波及している中 で新型コロナ感染症が拡大したが、宅地の需 給関係は一層逼迫しており、強気の市場が継 続している。 市街地中心部周辺の地価上昇が波及しており 、宅地の需給関係はタイトになっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.4 ％  ％