別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -9 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　村上　功英   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市恵み野東６丁目１１番４ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 恵み野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 恵み野駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的人気のある恵み野地区に存するが、ＪＲ駅から距離があり、恵み野地区の中ではやや需要は弱い状況にあ ったが、恵み野東地区も近時は、土地取引価格は上昇しており、今後も上昇で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は恵庭市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が多いと思われるが、隣接市町からの転入者も認められ る。駅への接近性はやや劣るが住環境は概ね良好。恵庭市の不動産需要は旺盛で、地価も上昇している。土地は規模８ ０坪程度で６００万円前後。新築の戸建物件で総額３０００万円台半ば程度までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、比較的地域格差の小さな事例含む５事例を採用しており、市場性を反映した説得力を有する価格が得られ たと判断する。一方、収益価格は、第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、適 用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り と決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　恵庭 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [117.3] 100 100 [104.5] 100 [130.0] [101.5] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方都市、特に旧産炭地の下落傾向は続いて いる。一方、石狩５市は、住宅地、商業地と もに上昇傾向で、上昇幅が広がっている傾向 にある。 恵み野地区ではＪＲ駅から距離がある地域で あるが、土地価格は上昇で推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.8 ％  ％