別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 恵庭 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵庭 -4 北海道 北海道第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　敏之   TEL.

鑑定評価額 3,830,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵庭市幸町３丁目４６２番３３ ｢幸町３－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、下水 恵庭 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道　 交通 施設 ＪＲ恵庭駅西方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 恵庭市街地外縁部の既成住宅地域であり、値頃感や市街地中心部から拡がる土地需要増大の影響を受け、ここ数 年、地価は堅調に推移してきた。今後についても地価の上昇傾向は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に恵庭市街地の外縁部に位置する既成住宅地域一円で、需要者は地縁的選好性を有する個人が中心と 見られる。恵庭市が人口微増傾向にある中、周辺市の土地価格と比較した割安感が広がった影響から、圏内の不動産需 要が高まり、地価は上昇傾向にある。今の所、コロナ禍による土地需要の減退は見られないが、コロナ禍の長期化によ る影響に注視する必要がある。取引価格は、土地は４００万円前後、中古物件で総額２０００万円程度までが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幸町内の標準地周辺は第一種低層住居専用地域であり、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等の収益物 件はほとんどなく、取引は戸建住宅所有の自用目的が中心である。快適性・利便性等の生活環境を重視して価格判定を 行うものと考えられ、また、戸建住宅の賃貸想定についても需要は弱く賃貸市場が形成されていないため収益価格は試 算し得なかった。よって、比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で落ち込んだサービス業を中心に一 時的に持ち直しの動きがみられた景気動向だ が、新型コロナ変異株により先行き不透明感 が漂っている。 市街地外縁部に位置するが、住宅地需要は、 近年、堅調に推移している。一方で長期化す るコロナ禍に対する土地需要の変化にも注視 する必要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.2 ％  ％