別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登別 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -12 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市富岸町１丁目２番２ ②地積 　(㎡) 545   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南西12.5m市道 水道、下水 鷲別 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 鷲別駅北東方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に隣接した市街化調整区域内の住宅地域で、商業施設等にも近く利便性は比較的良好である。行政的条件 から地域環境に変化はないと見込まれ、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登別市内の市街化調整区域全域と見込まれる。需要者は農業従事者や地縁性のある個人が大半である。 市街地に隣接して主要商業施設にも近く利便性は良好で、宅地需要は比較的堅調で地価は安定的に推移している。コロ ナ禍の長期化により不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見い だせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映し た比準価格の規範性は高い。市街地に近接するが民間アパート等は見受けられず、賃貸市場が未成熟な地域的実情から 収益価格を求めることはできなかった。比準価格を採用することが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 商業施設等にも近く利便性に比較的恵まれた 市街化調整区域内の住宅地域で、需給関係は 普通で、地価は若干の弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％