別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登別 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登別 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 1,830,000 円  １㎡当たりの価格 8,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 7,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登別市美園町６丁目１５番２外 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ傾斜地の既成住宅 地域 東5m市道 水道、下水 鷲別 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 鷲別駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特別な変動要因はなく、今後も現状を維持して推移するものと予測する。街路及び環境条件が不良なた め宅地需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、登別市全域と隣接する室蘭市蘭東地区の住宅地域。需要者の中心は、市内の居住者及び室蘭市への通勤 者が大半である。室蘭市に近接する傾斜地に形成された古い住宅地域で、居住環境及び街路条件が不良なため、宅地需 要は弱く地価は下落傾向である。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちだ が、需要の中心となる価格帯は中古物件で概ね４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 傾斜地に形成された古い戸建住宅地域だが街路条件及び居住環境が不良なため、アパート等の収益物件は殆どなく自己 使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価 格等との検討を踏まえ、最近の地価動向を考慮し市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室蘭 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.0] 100 [145.0] [102.0] 100 9,050  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 地勢的に傾斜地に形成された既成住宅地域で 、道路幅員も狭く居住環境も見劣りする。宅 地需要は弱く、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％